丈夫擅自出售房屋并签订房产转让协议,妻子以不知情为由拒绝过户,而不想吃哑巴亏的买房人将这对小夫妻告上法庭。近日,江苏省无锡市崇安区人民法院对该案进行一审判决,因妻子李某未在协议上签字,且在诉讼中明确表示不愿出售房屋,法院认定房产转让协议不成立。
邵某和李某是夫妻关系。2013年6月,邵某将一套属于夫妻共同财产的房屋在中介登记出售。很快,周某看中了该房屋,并通过中介联系上了邵某。周某称, 当时邵某出示了房屋产权证和其妻子的共有权证,并且该房屋的贷款已经还清。为此,两人签订了房屋转让协议,邵某在协议甲方一栏里代其妻子签了名。周某现场交付了两万元定金。
定金付了,中介费也交了,但邵某却迟迟未履行房产转让协议。经多次协商未果,周某将邵某夫妻诉至法院。
案件审理过程中,李某明确表示不愿意出售房屋。李某称,中介公司曾带周某上门看房,其已经说过房子不卖了,且在与周某通话中也提出卖房系其丈夫的意思,自己没有同意。
面对李某的说辞,周某表示,邵某拿的证件齐全,其完全有理由相信,出售房屋是夫妻俩的共同意思表示,直到2013年7月中介公司告诉他才得知李某不愿意出售房屋,到9月份正式确定对方不卖房了。
周某认为,邵某和李某已经违约,要求对方双倍返还购房定金4万元,赔偿其中介损失费2.5万元。
经法院审理查明后认为,当事人采用书面形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。房产转让协议载明甲方为邵某和李某,故李某也是合同当事人之一,但李某未在该协议上签字,且其明确表示过不愿意出售房屋,所以该房产转让协议不成立。最后,法院判决邵某返还周某购房定金两万元。
■以案释法
夫妻家事代理应区分对待
据该案承办法官马磊介绍,这是一起典型的家事代理纠纷。根据婚姻法规定,夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的,任何一方均有权决定,但夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。
马磊表示,当涉及夫妻一方对外所为民事法律行为效力与承担责任时,首先需要判断该行为是否属于日常生活还是非日常生活范畴。一般来说,涉及家庭柴米油盐事务系日常生活,但如涉及住、行、子女教育等事务自然应夫妻互商互量。
该案中,丈夫擅自出售房屋的行为不属于日常生活范畴,应当认定无权处分,协议无效。但如果买受人有证据证明其有理由相信该出售行为系夫妻双方的意思表示,且其是善意购买人,则夫妻一方的出售行为构成表现代理,该售房行为就是合法有效的。（来源：法制日报析案 记者马超本报通讯员夏倩)
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